Defama (Aktie)

[Melius]

Hallo Leute, 
heute schauen wir uns das nächste Unternehmen an. Ich wurde durch Twitter auf dieses aufmerksam. 

Defama




Was macht Defama

Defama kauft Fachmarkt- und Einkaufszentren mit Filialen von großen und bonitätsstarken Unternehmen. Dabei konzentriert sich Defama auf kleine und mittelgroße Städte, bei einem Objektpreis von 1-5 Mio. Euro. 
Durch die Konzentration auf eher kleine Objektgrößen sind institutionelle Investoren nicht interessiert, die wollen mehr investieren. 
Außerdem werden vor allem Nahversorgungszentren gekauft, also z.B. Lebensmittelmärkte. Diese werden durch den Online-Handel nicht disruptiert. 
Am Anfang soll eine Mindestrendite von 10% p.a. erzielt werden. 

Es gibt inzwischen 62 Standorte mit insgesamt 19,8 Mio. Euro Nettokaltmieten. Die Vermietungsquote beträgt 95%, also fast kein Leerstand. Die Diversifikation innerhalb des Portfolios ist stark, nur ein Mietvertrag macht über 5% der Mieteinnahmen aus. 
Die Schwarz-Gruppe macht 10,4% aus
toom 9,6%
EDEKA/Netto 8,7%
REWE/Penny 7,3%
Weitere Kunden: JYSK, Aldi Nord, NORMA, KiK, TEDi, Takko

Verteilung der Branchen: Lebensmittel 40%, konjunkturunabhängige Filialisten 15%, Heimwerker 14%, Mode/Schuhe 12% und ein wenig Rest


Finanzierung

Das ist natürlich gerade eine große Frage.. 
In den nächsten Jahren werden immer so 10-15 Mio. Euro pro Jahr fällig, die durchschnittliche Zinsbindung beträgt über 6 Jahre. Der durchschnittliche Zinssatz liegt bei 2,07%, der Verschuldungsgrad gerade mal 57,2%.
Die Mieten sind meist Indexmieten, steigen also mit steigender Inflation an. 
Trick: Mieten steigen dadurch automatisch, Zinsen auf bestehende Darlehen bleiben aber gleich -> mehr Tilgung möglich


Zahlen

Die Funds from Operation (FFO) wurden in den letzten 4 Jahren verdoppelt und liegen nun bei 1,60€ pro Aktie. Das Ergebnis pro Aktie beträgt 1,14€. 
Also Kurs zu FFO etwa 13,5, Kurs-Gewinn-Verhältnis etwa 20. 
Die Werte steigen auch nicht nur die letzten Wochen, sondern schon die letzten Jahre sehr schön mit etwa 20%.


Fazit

Ich sehe hier seit Jahren das erste Mal die Möglichkeit einen Fuß in die Tür zu bekommen. Inflation sollte das Geschäft wenig belasten, könnte sogar eher helfen. Sinkende Immobilienpreise sind egal wenn man nicht verkaufen will. 
Wo ist der Haken? Wenn Lebensmittel online bestellt werden, dann sieht es schlecht aus. Aber ehrlich gesagt sehe ich das die nächsten Jahre irgendwie nicht in Deutschland. 
Positiv: Sinkende Immobilienpreise -> mehr Kaufmöglichkeiten

Bilanzierung erfolgt hier nach HGB, also kein aktueller Wert in der Bilanz. Dadurch keine außerplanmäßigen Abschreibungen

Jahresziele: Jahresüberschuss 3,5 Mio. (Vorjahr 5 Mio Euro, davon 2 Mio aus einem Verkauf), FFO 1,81€ pro Aktie, Dividende mind. 0,51€ pro Aktie.

[Melius]

Defama hat den 9-Monats-Bericht vorgelegt.

Die Umsätze wurden von 12,6 Mio. auf 14,6 Mio gesteigert, also ein Plus von 16%.
Das Ergebnis ist mit 2,45 Mio. deutlich unter dem Vorjahr mit 4,27 Mio. Das liegt aber vor allem an einem Immobilienverkauf im letzten Jahr.
Die Funds from Operation liegen bei 1,33€ pro Aktie.

In der derzeitigen Zeit ist die durchschnittliche Zinsbindungsfrist wichtig und die liegt weiterhin bei 6,3 Jahren. Der Net Asset Value, also der Wert der Immobilien, je Aktie liegt bei 21,39€. Es wurden 12 Immobilien gekauft und die annualisierten Nettomieten überschreiten fast 20 Mio. Euro.

Aktuell sind 89% der Mietverträge durch Wertsicherungsklauseln geschützt, also die Miete steigt mit der Inflation automatisch. Den Mitarbeitern von Defama wurden wegen der gestiegenen Preise Sonderzahlungen gezahlt und freiwillig wurde das Gehalt erhöht. Interessant dabei: Das Management war dabei ausgeschlossen.

Durch die Abgabe der Objektverwaltung an HEICO können mehr Immobilien gekauft werden. Die Ziele werden voraussichtlich in einigen Bereichen übertroffen (z.B. FFO pro Aktie 1,81€ erwartet, wird vermutlich übertroffen). Der Gewinn soll auch höher ausfallen, wenn ein Immobilienverkauf noch vor Jahresende vollzogen werden kann.

Die Guidance bis 2025 wird auch angepasst:

• Portfoliowert 350 Mio. Euro statt 260-300 Mio.
• Annualisierte Mieterträge 28 Mio. Euro statt 24 Mio.
• FFO 2,70€ je Aktie statt 2,50€ je Aktie
  

Alles in allem wohl ein gelungener Bericht.

[Melius]

(08.11.2022, 20:53)Melius schrieb: Der Gewinn soll auch höher ausfallen, wenn ein Immobilienverkauf noch vor Jahresende vollzogen werden kann.

Genau das wurde gestern Abend kommuniziert.
2 Immobilien, in Löwenberg und Sonnefeld, wurden verkauft und es konnten 40% Aufschlag auf Kaufpreis + Instandhaltungsmaßnahmen erzielt werden. Der Verkaufspreis lag bei 7 Millionen Euro und damit deutlich über dem Gutachterwert von 5,9 Millionen Euro. Die Jahresnettokaltmieten der Objekte belaufen sich zusammen auf 400.000 Euro. Defama fließen rund 2,5 Millionen Euro nach Rückzahlungen an Banken zu, das Geld soll zum Kaufen neuer Immobilien genutzt werden.

Der erwartete Gewinn des Konzerns liegt nun bei 5,5 Mio. Euro statt 4,2 Mio. Euro.

[Melius]

Heute morgen wurden die vorläufigen Zahlen für 2022 veröffentlicht. Außerdem wurde gerade in einem Twitter Space von Matthias Schrade, dem Vorstand von Defama, ein wenig erzählt bzw. vor allem wurden Fragen beantwortet.

Erstmal zu den Zahlen:

• Portfoliowert +18% auf 257 Mio. EUR (lt. Gutachter)
• Ergebnis +9% auf 5,5 Mio. EUR (vs. 2021: 3,5 Mio. EUR + 2 Mio. EUR aus Verkäufen) -> pro Aktie 1,17€
• Umsatz +19% auf 20,4 Mio. EUR
• FFO +22% auf 8,6 Mio. EUR -> je Aktie 1,83€
• Dividende +6% auf 0,54€

Nun ein paar Dinge aus dem Space:

1. Finanzierung
Die Frage war vor allem warum viele kleine Banken genutzt werden und nicht Großbanken oder Anleihen.
Die Hausbank ist die Berliner Sparkasse, diese finanziert wegen des Regionalprinzips nur um Berlin (Anmerkung: Ausnahme bei kleinen Summen). Diese kleinen Banken haben deutlich mehr Expertise als Großbanken in den jeweiligen Regionen und Großbanken möchten meist ein Mindestvolumen von 20 Mio. EUR (derzeit gesamt 150 Mio. Verbindlichkeiten). Gegen Anleihen sprechen auch große Volumina und die bisher gut laufenden Darlehen. Es ist sehr planbar, da durch die Annuität eine hohe Tilgung stattfindet, welche einen Puffer für spätere Refinanzierungen bildet.


2. Ziele 2023
Hier wurde einiges in den vorläufigen Zahlen genannt. Der Jahresüberschuss soll bei mindestens 4 Mio. EUR + Verkäufe liegen, die FFO bei 2,04€ pro Aktie und die annualisierten FFO bei 11 Mio. EUR. Außerdem soll die Dividende erhöht werden. Interessant dabei ist, dass die annualisierten FFO je Aktie Stand heute schon bei 2,08€ bzw. 10 Mio. EUR liegen. Der Sprung ist also nicht sehr weit und das hat auch der CEO zugegeben. Man möchte die Ziele definitiv erreichen.


3. Immobilienpreise
Es wurde die Frage gestellt, was bei fallenden Immobilienpreisen in der Bilanz passiert. Defama bilanziert nach HGB, im Gegensatz zu fast allen anderen Immobilienunternehmen. Das bedeutet, dass die Immobilien jedes Jahr abgeschrieben werden und in der Bilanz der Wert sinkt (in den IFRS wird der Verkehrswert angegeben). Laut Bilanz sind die Immobilien derzeit etwa 150 Mio. EUR wert, laut Gutachter aber 257 Mio. EUR. Da ist dementsprechend sehr viel Puffer vorhanden.


4. Aktienrückkaufprogramm
Nur kurz: Es ist in Zukunft möglich. Nicht in den nächsten 2-3 Jahren, aber danach irgendwann wäre es nicht ausschließbar.


Alles in allem war ich sehr zufrieden. Man muss aber auch bedenken: Defama ist gerade mal 1xx Mio. EUR wert. Das Unternehmen ist nicht riesig und wächst noch immer gut weiter. Dadurch sind noch einige nicht so professionelle Dinge vorhanden, so kann etwa keine vorläufige Bilanz/GuV bekanntgegeben werden, weil einfach kein Personal dafür vorhanden ist. Aber trotzdem bin ich zufrieden. Ich hoffe die geringe Dividendenerhöhung hilft dem zukünftigen Wachstum